[9월 둘째주]수도권 아파트값, 재건축 단지 중심으로 강세…전세도 학군·역세권이 수요 견인하며 올라

[9월 둘째주]수도권 아파트값, 재건축 단지 중심으로 강세…전세도 학군·역세권이 수요 견인하며 올라 수도권 아파트 시장, 혼조세 속 ‘국지적 강세’…공급·금융 환경이 향후 흐름 좌우할 듯 서울, 재건축·역세권 중심 상승세 뚜렷 /경기, 강세 지역과 약세 지역 맞물리며 보합 / 인천, 하락세 멈추고 보합·상승 전환 전순애 기자 2025-09-13 17:27:17

세마역트루엘더퍼스트(자료사진=네이버 부동산 캡처)

[경기뉴스탑(수원)=전순애 기자]최근 수도권 아파트 시장은 뚜렷한 방향성을 잡지 못한 채 혼조세를 이어가고 있다.

매매가격은 보합세를 보이면서도 일부 지역에서는 상승 흐름이 감지된다. 특히 서울 강남권 재건축 단지와 역세권, 학군 수요가 두드러진 지역은 매물 부족과 기대 심리로 인해 국지적 강세를 나타내고 있다. 반면 대규모 신규 입주가 예정된 지역이나 공급 물량이 집중된 신도시는 조정 압력이 높아지며 거래가 주춤한 분위기다.

전세 시장 역시 가을 이사철 수요와 맞물리면서 학군지·역세권 중심으로 가격이 오르는 반면, 입주 물량이 몰린 일부 지역에서는 매물이 늘어나며 안정세를 보이고 있다. 이같은 흐름은 공급과 수요, 금융 여건 등 복합적인 요인이 동시에 작용한 결과로 풀이된다.

13일 한국부동산원 조사에 따르면 9월 둘째 주(9월 8일 기준) 전국 아파트 매매가격과 전세가격은 각각 0.01% , 0.03% 올랐다. 수도권은 매매 0.03%, 전세 0.04%로 상승 폭이 상대적으로 컸고(서울 매매 0.09%·전세 0.07%), 지방은 매매가가 -0.02%로 약세를 보였다.

이 같은 최근의 흐름은 지역별 수급 불균형과 투자·실수요의 성격이 서로 다른 요인으로 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.

먼저 서울을 중심으로 재건축 추진 단지와 역세권·대단지 등 ‘선호 입지’에 대한 수요가 집중되며 거래 성사 및 가격 상승을 견인하고 있다. 전세 시장에서는 학군지(송파 잠실 등)와 역세권(성동·마포 등) 중심의 임차 수요가 국지적 매물 부족으로 이어지며 전세가를 밀어올렸다.

특히 수도권 내에서도 지역별로 입주물량과 정주여건(과천·성남·광명 등 우수한 정주여건 지역)의 차이가 커, 일부 지역은 비교적 높은 상승을, 일부 지역은 조정을 보이며 전반적으로 ‘혼조 속 국지적 강세’ 패턴을 만들고 있다.

마지막으로 금융 여건(대출심사·가계부채 규제 등)과 투자심리(재건축 기대감·단기 매수 관망)가 균형을 흔들며 단기 변동성을 키우고 있다.

서울 매매가격은 0.09%로 전주(0.08%)보다 상승 폭을 소폭 확대했다. 재건축 추진 단지와 역세권·대단지 중심으로 상승거래가 체결되며 전체 지수를 끌어올렸다.

강북권에서 성동구(0.27%), 광진구(0.20%), 마포구(0.17%) 등이 역세권·대단지 수요로 강세를 보였고, 강남권에서는 대치·개포(강남구 0.15%), 반포·잠원(서초구 0.14%) 등 재건축 기대 지역이 상승을 주도했다.

전세는 0.07% 상승(전주 동일)으로 학군지와 역세권 중심의 임차 수요가 견조하게 유지되고 있다(송파 0.23%, 강동 0.14% 등).

경기 매매는 전체적으로 보합(0.00%)을 유지했다. 파주(-0.23%), 이천(-0.10%) 등은 입지·수요 약화로 하락했으나, 성남 분당구(0.28%), 과천(0.16%), 광명(0.16%) 등 정주여건이 양호한 지역이 강한 상승을 보이며 전체 수치가 보합권을 유지했다.

전세는 0.03% 오르며(전주 0.02%→0.03%)으로 상승폭이 확대됐다. 수원 영통(0.19%), 과천(0.18%), 안양 동안구(0.15%) 등 학군·역세권 중심 수요가 전세 상승을 이끌었다.

인천은 매매가 지난주 -0.04%에서 보합(0.00%)으로 방향을 틀었다. 계양·서구 일부는 약세를 보였으나 중구(0.04%), 미추홀구(0.04%) 등 대단지·중소형 수요가 개선되며 전체적으로 하락에서 벗어났다.

전세는 0.01%로 소폭 상승했으며, 서구·계양·미추홀 등 일부 지역의 임차 수요가 전세시장 안정에 기여했다.

최근의 수도권 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려해 볼 때 단기적으로는 혼조세 속에서 지역별 차별화를 보이겠지만, 서울의 재건축 단지와 학군·역세권 중심으로는 상승세가 이어질 가능성이 크다. 다만 대체 주택 공급이 늘어나거나 입주 물량이 집중된 곳은 조정 압력이 불가피할 전망이다. 전세 시장은 계절적 요인과 지역별 입주 일정에 따라 변동성이 커질 전망이며, 매물 부족 현상이 심한 학군지·역세권은 전세가 상승 압력이 더 커질 수 있다.

중기적으로는 공급·금융 환경이 시장의 방향성을 좌우할 것으로 보인다. 공공·민간의 착공 및 분양 일정, 금리 흐름, 대출 규제(DSR 등)가 복합적으로 작용하며 수도권 전반의 흐름을 재편할 수 있다. 특히 재건축 관련 규제 완화나 강화 여부가 가격에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 이 과정에서 교통망과 학군 등 우수한 입지를 가진 지역은 강세를 유지하는 반면, 상대적으로 조건이 열악한 지역은 약세가 두드러져 양극화가 심화될 가능성이 있다.

다만 시장을 위협할 수 있는 리스크도 적지 않다. 예정된 대규모 입주 물량은 일부 지역에서 매매·전세 가격 모두에 하방 압력으로 작용할 수 있다. 금리 인상이나 대출 규제 강화는 실수요자와 투자자의 매수 심리를 동시에 위축시킬 수 있으며, 잦은 정책 변경 역시 불확실성을 키우는 요인이다. 여기에 경기 둔화, 고용 악화 등 거시적 위험까지 겹친다면 주택 수요 전반이 위축될 수 있다.

이에 대처하기 위해서는 균형 잡힌 정책적 접근이 요구된다. 공급 관리 측면에서는 학군지·교통축·재건축 예정지 등 수요가 집중되는 지역의 공급 속도를 조절하는 동시에, 입주 충격이 우려되는 지역은 단계적 공급과 입주시기 분산을 유도할 필요가 있다.

전세 시장 안정화를 위해서는 공공임대 및 장기임대 확대, 전세자금 보증과 임대차 지원이 강화돼야 한다. 전세에서 월세 전환에 따른 충격을 줄일 수 있는 세제·보조금 대책도 마련돼야 한다.

재건축·재개발 정책은 기대감이 과열되지 않도록 사전 검토와 투명한 정보 공개를 강화하고, 개발이익의 사회적 환류를 통해 지역 균형 발전과 공공임대 확충에 기여해야 한다.

금융정책 역시 가계부채 건전성 확보와 실수요 보호 사이의 균형을 유지하면서, 금리와 대출 규제 변화는 충분한 사전 예고를 통해 시장 충격을 최소화해야 한다. 무엇보다 수도권 내에서도 지역별 상황이 상이한 만큼, 중앙정부의 일률적 정책보다는 지자체와의 협업을 통해 맞춤형 대책을 마련하는 것이 필요해 보인다.

부동산업계 관계자는 "이번 주에도 ‘수도권 주도의 국지적 강세, 지방의 약세’라는 최근 패턴을 다시 확인시켜 줬다"며 "단기적으로는 재건축 기대와 학군·역세권 수요가 시장을 떠받들 가능성이 크지만, 입주물량, 금융여건, 정책 불확실성이라는 하방 요인이 상존한다"고 설명했다.

그러면서 "정부와 지자체는 전세 안정과 지역 간 불균형 해소에 초점을 맞추되, 재건축 등 공급 관련 이슈는 투명성과 공공성 확보를 병행하는 방향으로 정책을 설계·집행할 필요가 있다"고 주장했다.

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