상동역 롯데캐슬 시그니처 조감도(사진=롯데건설)

[경기뉴스탑(수원)=전순애 기자]최근 한국은행의 기준금리 인상과 대출금리 상승, 주택 관련 세제 개편 논의가 이어지는 가운데 서울과 수도권을 중심으로 아파트 가격 상승세가 지속되고 있다. 다만 전국 모든 지역이 같은 방향으로 움직이는 것은 아니어서, 서울과 일부 경기 지역의 상승세와 지방 주택시장의 정체 또는 하락세가 뚜렷하게 대비되는 양상이다.

한국부동산원이 23일 발표한 ‘7월 셋째 주(20일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향’에 따르면 전국 아파트 매매가격은 전주보다 0.09% 올랐다. 수도권은 0.18% 상승했으며, 서울은 0.27% 올라 전국 평균을 크게 웃돌았다. 경기도 역시 0.17% 상승했지만, 인천은 0.01%에 그쳤다. 지방은 보합을 기록했다.

최근 주택시장을 움직이는 핵심 변수 가운데 하나는 금리다. 한국은행 금융통화위원회는 지난 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 인상했다. 시장금리와 조달비용 상승의 영향으로 한국주택금융공사도 7월 보금자리론 금리를 0.30%포인트 올렸다. 이에 따라 주택 구매자의 금융비용 부담은 커졌지만, 금리 상승이 곧바로 전국적인 집값 하락으로 이어지지는 않는 모습이다.

오히려 서울을 비롯한 일부 수도권에서는 제한된 매물과 꾸준한 실수요, 개발 기대감이 금리 상승의 하방 압력을 일부 상쇄하고 있다. 정부가 보유세 등 부동산 세제와 공급 정책을 둘러싼 논의를 이어가면서 정책 변화에 대한 시장의 경계감도 커지고 있다. 세제 개편 방향과 대출 규제의 강도, 공급 확대 속도에 따라 매수자와 매도자의 의사결정이 달라질 수 있기 때문이다.

서울에서는 정주 여건이 양호하거나 개발 기대감이 있는 지역을 중심으로 상승 거래가 이어졌다. 강북권에서는 성북구가 0.47% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고, 노원구 0.43%, 중구 0.42%, 종로구와 중랑구가 각각 0.40% 상승했다. 강남권에서는 구로구가 0.38%, 영등포구 0.35%, 금천구 0.32%, 강서구와 송파구가 각각 0.29% 올랐다.

서울 전체적으로는 관망세가 일부 나타나고 있지만, 정주 여건이 우수한 주요 단지와 개발 기대가 있는 지역을 중심으로 수요가 유지되면서 상승 흐름이 이어지고 있다는 것이 한국부동산원의 분석이다.

경기도에서는 지역별 차별화가 더욱 뚜렷했다. 성남 분당구가 0.58% 상승했고, 용인 수지구 0.50%, 성남 중원구 0.49% 등은 상대적으로 높은 상승률을 보였다. 반면 이천시는 0.12%, 파주시는 0.10% 하락했다.

이는 수도권이라는 동일한 권역 안에서도 교통과 교육, 생활 인프라, 산업 기반, 정비사업 및 개발 기대감 등에 따라 주택시장의 흐름이 달라지고 있음을 보여준다. 단순히 ‘수도권’이라는 지역적 범주만으로 가격 흐름을 판단하기보다 개별 지역의 수요 기반과 공급 여건을 따져야 한다는 의미다.

전세시장에서는 매매시장보다 더 뚜렷한 상승세가 나타났다. 전국 아파트 전세가격은 0.11% 상승했으며, 수도권은 0.19%, 서울은 0.27% 올랐다. 경기도와 인천도 각각 0.17%, 0.09% 상승했다. 지방 역시 0.04% 올라 전국적으로 전세가격이 상승 흐름을 보였다.

서울에서는 임차 수요가 지속되는 가운데 역세권과 학군 등 정주 여건이 양호한 지역을 중심으로 상승 계약이 체결됐다. 강북권에서는 노원구가 0.43%, 성북구 0.42%, 강북구 0.39%, 중랑구 0.38%, 도봉구 0.37% 상승했다. 강남권에서는 송파구가 0.39%로 가장 높은 상승률을 기록했으며, 금천구 0.38%, 강동구 0.32%, 관악구 0.29%, 영등포구 0.28%가 뒤를 이었다.

경기도에서는 용인 기흥구가 0.60% 올라 가장 큰 상승폭을 기록했고, 광명시 0.52%, 화성 동탄구 0.47% 등도 높은 상승률을 나타냈다. 반면 이천시는 0.17%, 과천시는 0.02% 하락했다.

전문가들은 앞으로의 부동산 시장이 ‘전국 동반 상승’이나 ‘전국 동반 하락’보다는 지역과 상품별 차별화가 심화되는 방향으로 전개될 가능성이 크다고 보고 있다. 금리 인상은 주택 구매력을 떨어뜨리는 요인이지만, 서울과 일부 수도권의 공급 부족, 선호 지역으로의 수요 집중, 전세가격 상승 등은 매매가격을 지지하는 요인으로 작용할 수 있기 때문이다.

다만 향후 시장의 변수도 적지 않다. 추가적인 금리 인상 여부와 대출 규제, 정부의 보유세 등 세제 개편 방향, 주택 공급 확대 정책의 구체적인 실행 속도 등이 시장의 흐름을 좌우할 것으로 전망된다. 한국은행도 최근 국내 경제에 대해 반도체 경기 호조에 따른 성장세 확대를 예상하면서도 물가와 대외 여건 등 불확실성이 큰 상황이라고 평가하고 있다.

실수요자 입장에서는 단기적인 가격 상승률만 보고 추격 매수에 나서는 것은 신중할 필요가 있다. 특히 기준금리 인상 국면에서는 주택담보대출 금리와 실제 월 상환액을 기준으로 자신의 상환능력을 먼저 점검해야 한다. 변동금리와 고정금리의 차이, 대출 만기, 향후 금리 변동 가능성까지 감안해 금리 상승 시나리오를 적용해 보는 것이 바람직하다.

전세를 구하는 경우에는 가격 상승세만큼이나 보증금 회수 가능성을 우선적으로 확인해야 한다. 전세가율, 선순위 권리관계, 임대인의 채무 상태, 보증 가입 가능 여부 등을 꼼꼼히 살펴야 하며, 계약 이후에도 확정일자와 전입신고 등 기본적인 권리 보호 절차를 놓쳐서는 안 된다.

뷰동산업계 관계자는 “현재 시장은 금리 상승이라는 부담과 수도권 선호 지역의 수급 불균형이 동시에 작용하는 국면”이라며 “실수요자는 단기적인 상승률보다 자신의 거주 목적과 자금 계획, 해당 지역의 공급 예정 물량과 교통·생활 인프라를 종합적으로 살펴 의사결정을 해야 한다”고 조언한다.