동탄능동역경남아너스빌 (자료사진=네이버 부동산 캡처)

[경기뉴스탑(수원)=전순애 기자]정부가 다주택자에 대한 세제·금융 규제를 유지하며 투기 수요 억제 기조를 이어가고 있는 가운데, 국내 부동산 시장은 실수요 중심으로 재편되는 흐름을 보이고 있다. 보유세와 양도소득세 중과 체계를 통해 다주택자의 추가 주택 매입을 제한하고, 주택담보대출 역시 실거주 목적 중심으로 운용되면서 투자 수요의 시장 진입은 사실상 크게 위축된 상황이다. 여기에 고금리 기조와 대출 규제가 맞물리면서 단기 차익을 노린 거래는 줄어든 반면, 교통·학군·생활 인프라 등 입지 경쟁력이 높은 지역을 중심으로 한 ‘선별적 상승’ 흐름이 뚜렷해지고 있다.

특히 최근 시장에서는 공급 부족 우려와 전세가격 상승이 맞물리며 매매가격을 자극하는 구조가 일부 지역에서 나타나고 있다. 전세 물량이 감소하고 임차 수요가 꾸준히 유지되면서 전세가격이 상승하고, 이는 다시 매매 수요로 전이되는 흐름이다. 다만 과거와 같은 전방위적 가격 급등이 아닌, 역세권·대단지·재건축 추진 단지 등 이른바 ‘핵심 입지’ 중심의 국지적 상승이라는 점에서 시장의 양극화가 심화되고 있다는 분석이 나온다.

한국부동산원이 발표한 3월 다섯째 주(3월 30일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 매매가격과 전세가격이 모두 상승세를 이어간 것으로 나타났다. 매매가격은 전주 대비 0.05%, 전세가격은 0.09% 각각 상승했다.

매매시장에서는 수도권과 서울이 상승세를 주도했다. 

수도권은 0.08%, 서울은 0.12% 상승하며 오름폭이 확대됐고, 지방도 0.02% 상승하며 완만한 회복 흐름을 보였다. 시도별로는 전북(0.16%), 울산(0.13%), 경기(0.09%) 등이 상승한 반면, 광주(-0.06%), 제주(-0.04%), 경북·전남(-0.02%) 등 일부 지역은 하락했다. 전체 181개 시군구 가운데 상승 지역은 99곳으로 전주보다 늘었고, 하락 지역은 69곳으로 줄어 시장 전반의 온기가 확대되는 양상이다.

서울은 일부 단지에서 매물이 늘어나는 모습도 나타났지만, 역세권과 대단지, 재건축 추진 단지를 중심으로 상승 거래가 이어지며 전체 상승세를 이끌었다. 강북권에서는 성북구와 서대문구, 중구, 노원구 등이 상승을 주도했고, 강남권에서는 강서구와 관악구, 구로구 등이 오름세를 보였다. 반면 강남구와 서초구는 일부 고가 단지를 중심으로 하락세를 나타냈다.

경기도는 0.09% 상승하며 전주보다 상승폭이 확대됐다. 용인 수지구와 기흥구, 화성 동탄구 등 주요 지역에서 역세권 및 대단지를 중심으로 가격이 오른 반면, 광주시와 화성 일부 지역은 약세를 보이며 지역 간 온도 차가 이어졌다. 

인천은 0.02% 하락하며 수도권 내에서 유일하게 하락세를 이어갔다. 연수구와 부평구 일부 지역은 상승했지만, 서구와 계양구, 중구 등을 중심으로 하락폭이 확대되며  지역 간 온도 차가 이어졌다. 

전세시장도 상승세가 이어졌다. 전국 전세가격은 0.09% 상승했고, 수도권(0.13%)과 서울(0.15%)이 상승을 주도했다. 

서울은 0.15% 상승하며 전주와 같은 수준을 유지했다. 전반적으로 안정적인 수요가 이어지는 가운데 교통 접근성이 우수하고 정주여건이 양호한 단지를 중심으로 상승 계약이 체결됐다. 강북권에서는 성북구와 도봉구, 노원구, 마포구 등이 상승세를 주도했고, 강남권에서는 송파구와 구로구, 금천구, 영등포구 등이 오름세를 보였다.

경기도는 0.14% 상승하며 수도권 상승세를 견인했다. 광명시와 김포시, 화성 동탄구 등에서는 역세권과 대단지, 학군지 수요가 반영되며 상승폭이 컸다. 반면 과천시와 이천시는 일부 단지를 중심으로 하락했다. 인천 역시 0.09% 상승하며 전세 수요가 꾸준히 유지되는 흐름을 보였다.

전반적으로 매매와 전세 모두 상승세가 이어지는 가운데, 지역별로 교통·학군·정주여건 등 입지 요인에 따른 차별화가 뚜렷하게 나타나는 모습이다.

부동산업계는 향후 부동산 시장이 단기간 급등보다는 ‘완만한 상승과 지역별 차별화’ 흐름을 이어갈 가능성이 크다고 본다. 금리 인하 기대감이 일부 반영되고 있지만, 여전히 대출 규제와 보유세 부담이 유지되고 있어 투자 수요가 본격적으로 유입되기에는 제약이 크다는 분석이다. 반면 입지 경쟁력이 높은 지역은 공급 부족과 수요 집중이 맞물리며 가격 상승 압력이 지속될 수 있다는 전망이 나온다.

부동산업계 관계자는  "실수요자는 단기 가격 흐름에 따른 추격 매수보다는, 교통·학군·생활 인프라 등 장기적인 주거 가치를 중심으로 판단하는 것이 중요하다"며 "금리 변동 가능성과 대출 상환 부담을 충분히 고려해 무리한 차입을 피해야 한다"고  조언했다.

그러면서 "전세시장의 불안정성이 매매시장에 영향을 미칠 수 있는 만큼, 전세 계약 시에는 가격 변동성과 물건의 안정성을 꼼꼼히 점검해야 한다"면서 "특히 신규 공급이 제한된 지역일수록 가격 변동성이 클 수 있어, 실수요자 입장에서는 ‘입지 선별’과 ‘재무 안정성’을 무엇보다 중요한 판단 기준으로 삼아야 한다"고 덧붙였다.