안성 당왕지구 경남아너스빌 하이스트 투시도(사진=SM상선)

[경기뉴스탑(수원)=전순애 기자] 정부는 다주택자에 대한 세제 및 금융 규제를 유지하면서 투기 수요 억제 기조를 이어가고 있다. 보유세와 양도소득세 중과 체계를 통해 다주택자의 추가 매입을 제한하고, 주택담보대출 역시 실수요자 중심으로 운용하면서 투자 수요의 시장 진입을 사실상 차단하고 있다. 특히 다주택자의 경우 대출 규제와 세 부담이 동시에 작용하면서 신규 매수는 물론 기존 주택 처분 여부를 놓고도 신중한 관망세가 짙어지는 분위기다.

이 같은 규제 환경은 시장 구조에도 변화를 가져오고 있다. 다주택자의 매수세가 위축되면서 거래량은 제한적인 수준에 머무르는 반면, 실수요자 중심의 ‘선별적 거래’가 이어지고 있다. 동시에 일부 지역에서는 매물 출회가 지연되며 가격 하방 압력이 제한되는 모습도 나타난다. 전세시장에서는 매매 대신 임차를 선택하는 수요가 늘어나며 전세가격 상승을 자극하는 요인으로 작용하고 있다.

한국부동산원이 발표한 3월 넷째 주(3월 23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 매매가격과 전세가격 모두 상승세를 이어갔다.

전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.03% 상승했다. 수도권은 0.05%, 서울은 0.06% 오르며 상승 흐름을 주도했고, 지방은 0.00%로 보합을 기록했다. 시도별로는 울산(0.14%), 전북(0.09%), 경기(0.06%), 경남(0.05%) 등이 상승한 반면, 광주(-0.05%), 충남(-0.04%), 대구(-0.04%), 제주(-0.03%) 등은 하락했다. 상승 지역 수는 90곳으로 줄었고, 보합 지역은 늘어난 반면 하락 지역은 소폭 감소했다.

수도권에서는 서울과 경기의 상승세가 이어진 가운데 인천은 소폭 하락했다.

서울은 주요 단지를 중심으로 상승 거래가 나타나는 지역과 관망세가 공존하는 모습 속에 0.06% 상승했다. 강북권에서는 노원구(0.23%), 성북구(0.17%), 은평구(0.17%) 등이 상승을 주도했으며, 용산구(-0.10%)와 성동구(-0.03%)는 하락했다. 강남권에서는 구로구(0.20%), 강서구(0.17%), 영등포구(0.16%) 등이 오른 반면 강남구(-0.17%)와 서초구(-0.09%)는 약세를 보였다.

경기도는 0.06% 상승을 유지했다. 안양 동안구(0.48%), 구리시(0.25%), 용인 수지구(0.24%) 등이 상승한 반면, 이천시(-0.14%)와 광주시(-0.12%)는 하락했다.

인천은 일부 지역 상승에도 불구하고 전체적으로 0.01% 하락했다.

전세가격은 매매보다 더 뚜렷한 상승 흐름을 보였다. 전국 전세가격은 0.10% 상승했으며, 수도권(0.13%), 서울(0.15%), 지방(0.06%) 모두 오름세를 나타냈다. 울산(0.18%), 경기(0.13%), 부산(0.12%), 인천(0.11%) 등이 상승을 견인했다. 상승 지역은 155곳으로 확대되며 전세 수요 증가가 반영됐다.

서울 전세시장은 임차 문의 증가와 함께 역세권 및 대단지 중심의 수요가 지속되며 0.15% 상승했다. 광진구와 성북구(각 0.26%), 강북구(0.24%), 도봉구(0.23%), 마포구(0.22%) 등이 강세를 보였고, 강남권에서도 구로구(0.23%), 송파구(0.20%), 관악구(0.18%) 등 주요 지역이 상승했다.

경기도 전세가격 역시 0.13% 상승했다. 화성 동탄구(0.40%), 광명시(0.34%), 용인 기흥구(0.29%) 등이 크게 오른 반면, 이천시(-0.17%)와 과천시(-0.16%)는 하락했다. 인천은 0.11% 상승하며 송도와 청라 등 주요 지역을 중심으로 오름세가 이어졌다.

시장에서는 ‘완만한 상승 속 차별화’ 국면을 이어갈 가능성이 크다고 본다. 금리 인하가 본격화될 경우 매수 심리가 점진적으로 회복되겠지만, 대출 규제와 세 부담, 공급 확대 정책이 동시에 작용하면서 급격한 가격 상승보다는 제한적인 반등 흐름이 예상된다는 분석이다. 특히 전세시장은 입주 물량 감소와 전세 선호 지속으로 당분간 상승 압력이 이어질 가능성이 크다는 의견이 많다.

향후 과제로는 지역 간 양극화 심화와 실수요자의 주거비 부담 증가가 꼽힌다. 수도권 핵심지와 비수도권 간 가격 격차가 확대되고, 전세가격 상승이 매매가격을 자극하는 구조가 반복될 가능성도 지적된다. 이에 따라 정책 당국은 공급의 속도와 품질을 높이는 동시에 금융 접근성을 정교하게 조정하는 균형 있는 대응이 요구된다.

부동산업계 관계자는 “현재 시장은 상승과 조정 요인이 동시에 작용하는 전환기적 국면으로, 실수요자일수록 ‘속도’보다 ‘안정성’에 방점을 둔 판단이 요구된다”며 “실수요자는 우선 금리 변동 가능성을 충분히 고려해 무리한 대출을 피하고, 상환 능력 범위 내에서 보수적으로 접근해야 하며, 단기 시세 차익보다는 입지·교통·학군 등 장기 거주 가치에 기반한 선택이 중요하다”고 조언했다. 특히 “전세 계약의 경우에는 가격 상승기에 계약 조건을 꼼꼼히 확인하고, 보증금 반환 안정성까지 점검하는 것이 필요하다”고 덧붙였다.