동탄예당마을푸르지오(자료사진=네이버 부동산 캡처)

[경기뉴스탑(수원)=전순애 기자]최근 정부의 강도 높은 부동산 규제와 세제·대출 정책 변화가 이어지면서 국내 주택시장은 관망세와 상승 압력이 동시에 나타나는 복합 국면에 접어들고 있다.

정부는 2025년 이후 주택시장 과열을 억제하기 위해 대출 규제 강화, 규제지역 확대, 세제 조정 등 강력한 정책을 잇따라 시행하고 있다. 특히 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한하고 고가 주택에 대해서는 4억 원, 2억 원 등으로 단계적으로 낮추는 대출 규제를 도입하면서 시장의 자금 조달 여건이 크게 강화됐다. 또한 주택담보인정비율(LTV)도 규제지역에서 40% 수준으로 낮아지며 주택 구매 문턱이 높아졌다. 

이와 함께 정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하기로 하면서 시장의 매물 흐름에도 변화를 주고 있다. 정책 종료 시점을 앞두고 일부 다주택자가 매물을 시장에 내놓으면서 서울 핵심 지역의 매물이 한 달 사이 약 25% 늘어나는 등 거래 구조에도 변화가 나타나고 있다. 

다만 이러한 규제에도 불구하고 수도권 주택시장은 여전히 공급 부족과 선호지역 집중 현상이 이어지고 있다. 전문가들은 특히 서울 아파트 입주 물량이 전년 대비 크게 줄어들 것으로 예상되면서 공급 부족에 따른 가격 상승 압력과 정부 규제가 동시에 작용하는 구조가 형성되고 있다고 분석한다. 

이 같은 정책 환경 속에서 최근 주택시장은 지역별 차별화가 더욱 뚜렷해지고 있다. 수도권은 상승세를 유지하는 반면 지방은 미분양 증가와 지역 경기 영향으로 혼조세를 보이며 양극화 흐름이 심화되는 모습이다. 

한국부동산원의 조사에 따르면 전국 아파트 가격이 완만한 상승 흐름을 이어가고 있는 것으로 나타났다.

한국부동산원이 2026년 3월 둘째 주(3월 9일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 전주 대비 0.04% 상승, 전세가격은 0.09% 상승한 것으로 집계됐다.

아파트 매매가격은 수도권이 상승세를 주도했다. 수도권은 전주 대비 0.08% 상승했고, 서울은 0.08%, 인천은 0.01%, 경기는 0.10% 상승했다. 반면 지방은 0.01% 상승에 그쳤다.

시도별로 보면 경기(0.10%), 울산(0.08%), 전북(0.08%), 경남(0.05%), 충북(0.04%) 등은 상승했고, 강원(-0.04%), 광주(-0.04%), 대구(-0.03%), 제주(-0.02%), 충남(-0.02%) 등은 하락했다. 전국 181개 시군구 가운데 상승 지역은 97곳, 보합 지역은 7곳, 하락 지역은 77곳으로 나타났다.

서울의 경우 일부 단지에서 가격 조정 매물이 출회되며 상승 폭이 전주보다 소폭 줄었지만 재건축 기대 단지와 정주 여건이 양호한 지역을 중심으로 상승 거래가 이어졌다. 강북권에서는 중구, 성북구, 서대문구, 동대문구 등이 상승했고 강남권에서는 강서구와 영등포구, 구로구 등이 오름세를 보였다. 반면 송파구와 강남구 일부 단지는 가격 조정이 나타났다.

경기도는 상승 폭이 확대됐다. 수원 영통구(0.45%), 하남시(0.43%), 안양 동안구(0.42%) 등 주요 주거지역을 중심으로 상승세가 두드러졌으며, 광주시와 이천시는 입주 물량 영향으로 하락했다.

전세 시장은 매매시장보다 상승세가 더 뚜렷했다. 전국 전세가격은 0.09% 상승했고 수도권은 0.12%, 서울은 0.12% 상승했다. 선호도 높은 역세권과 대단지 중심으로 임차 수요가 꾸준히 이어지면서 전세가격 상승이 지속된 것으로 분석된다.

서울에서는 광진구, 성북구, 노원구, 은평구 등 강북권 주요 지역이 상승했고, 양천구·강서구·금천구·관악구 등 강남권 외곽 지역에서도 전세가격 상승세가 이어졌다. 경기도 역시 화성 동탄구, 용인 기흥구, 수원 영통구 등을 중심으로 전세가격 상승 폭이 확대됐다.

전문가들은 향후 부동산 시장이 단기 조정과 중장기 구조 변화가 동시에 진행되는 국면에 들어갈 것으로 보고 있다. 대출 규제와 세제 강화로 거래량은 줄어들 가능성이 있지만, 공급 부족과 선호지역 집중 현상이 맞물리면서 핵심 지역 가격은 쉽게 하락하지 않을 것이라는 전망이 많다. 

특히 서울과 수도권 핵심 지역은 실수요 중심의 시장으로 재편되며 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 지속될 가능성이 높다는 분석이 나온다. 반면 지방은 미분양과 지역 경기 영향으로 지역 간 격차가 더욱 확대될 가능성이 제기된다. 

전문가들은 신규 주택시장 진입자들에게도 신중한 접근을 주문하고 있다.

첫째, 금리와 대출 규제가 여전히 높은 상황인 만큼 무리한 ‘영끌’ 매수보다는 자기 자본 비중을 충분히 확보한 실수요 중심 접근이 필요하다.

둘째, 최소 5년 이상의 장기 보유를 전제로 한 주택 선택이 중요하다. 단기 시세 차익을 노린 투자는 정책 변화나 금리 변동에 취약할 수 있기 때문이다.

셋째, 전세가격 상승과 입주 물량 변화를 반드시 함께 살펴야 한다. 전세 수급과 공급 일정은 향후 집값 흐름을 좌우하는 핵심 변수로 꼽힌다.

부동산업계 관계자는 "정책, 금리, 공급, 경기 등 여러 요인이 복합적으로 작용하는 만큼 단기 흐름에 흔들리기보다는 장기적인 수급 구조와 지역 경쟁력을 기준으로 판단하는 것이 무엇보다 중요하다"고 조언했다.